Telek adásvételi szerződés: mit tartalmazzon?

Miért nem jó a letöltött minta?

A „telek adásvételi szerződés minta” keresés népszerű, de a tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat kell. Az ellenjegyző ügyvéd a szerződést maga készíti vagy átvizsgálja, ellenőrzi a felek személyazonosságát és a tulajdoni lapot, és ő nyújtja be elektronikusan a bejegyzési kérelmet. Ezért egy minta legfeljebb arra jó, hogy tudja, mire figyeljen – az alábbi lista ebben segít. Az ellenjegyzésről bővebben: ügyvédi ellenjegyzés.

A telek adásvételi szerződés kötelező elemei

A vételár és az ÁFA

Ha az eladó ÁFA-alany (például cég vagy vállalkozó), az építési telek értékesítése jellemzően ÁFA-köteles. Rögzítse egyértelműen, hogy a szerződésben szereplő vételár bruttó vagy nettó, különben akár 27%-os különbségről is vita lehet. A vagyonszerzési illeték alapja a forgalmi érték – ÁFA-köteles ügyletnél ennek megállapításáról kérdezze az ügyvédet. A kalkulátorban a „nettó + 27% ÁFA” kapcsolóval számolhat ezzel az esettel.

Foglaló, előleg, letét

A szerződésben dönteni kell arról, hogy az előzetesen átadott pénz foglaló vagy előleg. A foglaló a Ptk. 6:185. § szerint a szerződés teljesítését biztosítja: ha a vevő hibájából hiúsul meg, elveszíti; ha az eladó hibájából, kétszeresen kell visszafizetni. Az előleg ezzel szemben a szerződés meghiúsulásakor visszajár. Bizonytalan feltételeknél (hitel, közműnyilatkozat) az előleg vagy a feltételhez kötött foglaló a biztonságosabb – lásd foglaló vagy előleg.

Az ügyvédi letét azt biztosítja, hogy az eladó csak akkor kapja meg a pénzt, ha a vevő tulajdonszerzésének feltételei teljesültek (például törölték a jelzálogot, benyújtották a bejegyzési kérelmet).

Terhek és tehermentesítés

Ha a tulajdoni lap III. részében jelzálogjog vagy elidegenítési és terhelési tilalom szerepel, a szerződésnek rendeznie kell, hogyan szűnik meg: a bank nyilatkozata a tartozásról, a vételár egy részének közvetlen átutalása a banknak, a törlési engedély letétbe helyezése. Haszonélvezetnél a haszonélvező lemondó nyilatkozata kell. Szolgalom vagy vezetékjog jellemzően megmarad – a szerződésben rögzítse, hogy a vevő tud róla. Részletek: terhek a tulajdoni lapon.

Feltételek, határidők, elállás

Érdemes rögzíteni:

• hitelfeltétel: ha a bank nem folyósít, mi történik a foglalóval vagy előleggel;
• hatósági feltételek: földforgalmi jóváhagyás, elővásárlási jogosultak nyilatkozata (elővásárlási jog);
• határidők: vételár-részletek, birtokbaadás, tehermentesítés;
• elállási jog és következményei, késedelmi kötbér.

Illetékkedvezmény és egyéb nyilatkozatok

Ha 4 éven belül lakóházat épít, az illeték felfüggesztését kérni kell – ezt az ügyvéd a szerződésben vagy az illetékbejelentéskor rögzíti (vagyonszerzési illeték). Termőföldnél a vevőnek a földforgalmi törvényben előírt nyilatkozatokat is meg kell tennie (termőföld vásárlás).

Birtokbaadás és közterhek

A birtokbaadás napjától a vevő viseli a telek terheit és kockázatát, ezért a szerződésben rögzítse a pontos időpontot és a telek állapotát. Érdemes jegyzőkönyvet felvenni arról, mi van a telken (kerítés, fák, épület, törmelék), és melyik közmű milyen állapotban van. A birtokbaadásig felmerülő közterheket – például a telekadót, a közüzemi díjakat – az eladó, utána a vevő viseli; ezt a szerződés pontosíthatja. Ha a telken közműmérő van, a mérőállást is rögzítse, és a szolgáltatóknál intézze az átírást.

Szerződés zártkertre és termőföldre

Ha a telek a földforgalmi törvény szerint „föld”, a szerződésnek a törvényben előírt tartalmi elemeket és vevői nyilatkozatokat is tartalmaznia kell (például a hasznosítási kötelezettség vállalását), és a szerződést jóváhagyásra kell küldeni. A hatálybalépés a hatósági jóváhagyástól függ, ezért a fizetési ütemezést is ehhez kell igazítani. Részletek: zártkert vásárlás, elővásárlási jog. A teljes menetet a telekvásárlás menete mutatja be.

Lépésről lépésre: a szerződés előkészítése

1. Ügyvéd kiválasztása és írásos díjajánlat még a foglaló előtt (ügyvédi ellenjegyzés).
2. Iratok összegyűjtése: friss hiteles tulajdoni lap, térképmásolat, a felek személyes adatai, adóazonosító jel, jelzálognál a bank tartozásigazolása.
3. A lényeges feltételek egyeztetése: vételár, fizetési ütemezés, foglaló vagy előleg, birtokbaadás, a megmaradó terhek.
4. Szerződéstervezet az ügyvédtől – olvassa el figyelmesen, és kérdezzen rá minden olyan pontra, amely nem egyezik a szóbeli megállapodással.
5. Aláírás és ellenjegyzés, a vételár első részének megfizetése letétbe vagy az eladónak a szerződés szerint.
6. Benyújtás: az ügyvéd elektronikusan beadja a bejegyzési kérelmet, a földhivatal a beadványt a benyújtás napján széljegyzi.
7. Teljesítés: a vételár többi részének kifizetése, a tehermentesítés és a birtokbaadás a rögzített határidőkre.

Gyakori hibák a telek adásvételi szerződésben

• Pontatlan ingatlanadatok: rossz helyrajzi szám, a tulajdoni hányad vagy a művelési ág hiánya – a földhivatal emiatt hiánypótlásra szólíthat fel.
• Hiányzó tulajdonostárs: ha egy tulajdonos nem írja alá, a vevő csak a többiek hányadát szerezheti meg.
• „Ahogy megtekintette” kitétel kérdések nélkül: a rejtett hibák (például talaj, határ) kockázata így a vevőre kerülhet.
• Szóbeli mellékmegállapodások: a kerítés áthelyezése, a lomtalanítás, a fák kivágása csak akkor számon kérhető, ha a szerződésben szerepel.
• Határidő nélküli feltételek: a „hitelbírálat után” megfogalmazás helyett pontos dátum kell.

Mire figyeljen a vételár megfizetésénél?

A vételárat lehetőleg banki átutalással, a szerződésben megjelölt számlára fizesse; nagyobb összegnél az ügyvédi letét a legbiztonságosabb. Hitelből vásárolt telek esetén a bank sokszor csak a bejegyzési kérelem benyújtása után folyósít – a foglalót és a járulékos költségeket ezért önerőből kell előteremteni. A teljes készpénzigényt a költségkalkulátor és a telekhitel-kalkulátor együtt mutatja meg.

Mit tegyen az aláírás után?

Őrizze meg a szerződés eredeti példányát, a fizetési bizonylatokat és az ügyvéd értesítéseit; ezekre a későbbi eladáskor, az adózásnál is szüksége lehet (telek eladás adózása).

Források

• 2013. évi V. törvény (Ptk.) – 6:185. § foglaló
• 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
• 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről – 26. § (1) a)

Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.