Elővásárlási jog: amikor más léphet a vevő helyébe

Mit jelent az elővásárlási jog?

A Ptk. 6:221. §-a szerint, ha valakit elővásárlási jog illet meg, és a tulajdonos el akarja adni a dolgot, a kapott ajánlatot köteles a jogosulttal közölni. A jogosult az ajánlat elfogadásával a vevő helyébe léphet: a szerződés ugyanazokkal a feltételekkel vele jön létre. Ha a jogosult nem él a jogával, az eredeti vevővel jön létre a szerződés.

Telekvásárlásnál ez azt jelenti, hogy a vevő megköti a szerződést, de a végleges eredmény a jogosultak nyilatkozatától függ. Ezért fontos előre feltárni, ki lehet jogosult, és a szerződésben rendezni, mi történik a foglalóval vagy előleggel, ha egy jogosult belép (foglaló vagy előleg).

Kiket illethet meg elővásárlási jog egy telken?

• Tulajdonostársak. Osztatlan közös tulajdonban a tulajdonostársat a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint elővásárlási jog illeti meg, ha egy tulajdonostárs harmadik személynek adja el a hányadát (osztatlan közös tulajdon).
• Szerződésen alapuló jogosult. Ha a tulajdoni lap III. részében elővásárlási jog van bejegyezve, a jogosultat értesíteni kell.
• Önkormányzat, állam. Jogszabály vagy helyi rendelet alapján egyes területeken (például településrendezési célból, védett területen) az önkormányzatot vagy az államot elővásárlási jog illetheti meg – ez sokszor a tulajdoni lapon is szerepel.
• Földforgalmi jogosultak. Ha a telek a földforgalmi törvény szerint „föld” (szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő, fásított terület művelési ágú), a törvény maga állít fel elővásárlási sorrendet.

A földforgalmi elővásárlás sorrendje

A 2013. évi CXXII. törvény 18. §-a szerint földnek minősülő telek eladásakor elővásárlási jog illeti meg – a törvényben meghatározott sorrendben és feltételekkel – többek között:

1. az államot (a Nemzeti Földalapról szóló törvény szerinti földbirtok-politikai irányelvek és közérdekű célok érdekében),
2. az eladó földet használó földművest (például haszonbérlőt), meghatározott feltételekkel,
3. a helyben lakó szomszéd földművest,
4. a helyben lakó földművest,
5. azt a földművest, akinek lakóhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontja a föld fekvése szerinti településtől legfeljebb 20 km-re van.

A törvény további alcsoportokat is meghatároz (például állattartó telep működtetése, szőlő- vagy gyümölcsösnél sajátos szabályok), ezért a sorrend pontos alkalmazása ügyvédi feladat.

A közzététel és a 30 napos határidő

Földnek minősülő telek adásvételénél a szerződést a felek aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szervhez kell küldeni (Földforgalmi tv. 21. § (1)). A hatóság elrendeli a szerződés közzétételét a kormányzati portálon; a település hirdetőtábláján is kifüggeszthető (21. § (2)). Az elővásárlásra jogosultak a közzétételt követő naptól 30 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozhatnak; ha nem nyilatkoznak, azt lemondásnak kell tekinteni (21. § (3)).

Ha a szerződés nem jóváhagyásköteles, az eladónak 8 napon belül a jegyzőnek kell megküldenie, aki hirdetményi úton közli a jogosultakkal (21. § (1c)). A határidő leteltét követő 8 napon belül a jegyző iratjegyzéket készít a beérkezett nyilatkozatokról (22. §).

Mikor nincs földforgalmi elővásárlási jog?

A Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdése szerint nem áll fenn elővásárlási jog többek között:

• közeli hozzátartozók közötti adásvételnél,
• legalább 3 éve tulajdonos tulajdonostárs részére történő eladásnál, ha ezzel csökken a tulajdonostársak száma,
• gazdaságátadási szerződésnél,
• rekreációs célú földszerzésnél,
• az állam szerzésénél.

Mit jelent ez a vevőnek?

• Idő. Földforgalmi telkeknél a vétel hetekkel-hónapokkal tovább tart; a fizetési ütemezést ehhez igazítsa.
• Bizonytalanság. Egy jogosult belépése esetén a vevő nem szerez tulajdont – a szerződésben rögzítse, hogy ilyenkor mi jár vissza neki.
• Ár. A jogosult csak ugyanazokkal a feltételekkel léphet be; a mesterségesen magas vagy alacsony vételár jogi kockázatot hordoz.
• Teendők listája: a termőföld vásárlás és a zártkert vásárlás oldal lépésről lépésre bemutatja az eljárást.

Elővásárlás építési teleknél

Építési teleknél – amely „kivett” megnevezésű és nem esik a földforgalmi törvény hatálya alá – az elővásárlási jog ritkább, de előfordul:

• szerződéses elővásárlási jog a III. részben (például korábbi eladó, családtag javára kikötve);
• tulajdonostársi elővásárlási jog közös tulajdonban;
• önkormányzati elővásárlási jog, ha a település rendelete egyes ingatlanokra – például településrendezési célból – ilyet megállapít; ez a tulajdoni lapon is szerepelhet.

Ilyenkor a szerződést a jogosulttal közölni kell, és a jogosult nyilatkozatáig a vétel nem végleges. Az ügyvéd a közlés módját és határidejét a jogosult jellegéhez igazítja. Ha az önkormányzat a jogosult, érdemes előzetesen érdeklődni, él-e várhatóan a jogával – sok esetben gyorsan nyilatkozik.

Hogyan készüljön fel a vevő?

1. A tulajdoni lap III. részében keresse az elővásárlási, vételi, visszavásárlási jogokat (terhek a tulajdoni lapon).
2. A II. részben nézze meg, van-e tulajdonostárs.
3. A művelési ágból állapítsa meg, hogy a telek „föld”-e a földforgalmi törvény szerint.
4. A szerződésben rendezze a foglaló vagy előleg sorsát arra az esetre, ha egy jogosult belép.
5. A fizetési ütemezést és a birtokbaadást igazítsa a nyilatkozattételi határidőkhöz.

A teljes folyamatot a telekvásárlás menete oldal mutatja be.

A Ptk. szabályai részletesebben

Az elővásárlási jog általános szabályait a Ptk. 6:221–6:226. §-a tartalmazza. A legfontosabb elemek vásárlói szemmel:

• Csak adásvételnél gyakorolható. A 6:221. § szerint a jog akkor nyílik meg, ha a tulajdonos a dolgot harmadik személynek adásvétel útján akarja eladni; ajándékozásnál vagy tartási szerződésnél nem.
• Az ajánlatot teljes terjedelmében közölni kell. A 6:222. § szerint a tulajdonos a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot a jogosulttal teljes egészében közli; ez alól kivétel lehet, ha a közlés rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna (például nagyon sok tulajdonostárs esetén).
• Hatálytalanság. A 6:223. § szerint a jog megsértésével kötött szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan – a jogosult tehát utólag is felléphet, ezért a közlés elmulasztása a vevő kockázata is.
• Bejegyzés. A 6:226. § szerint a szerződésen alapuló elővásárlási jog harmadik személyekkel szemben akkor hatályos, ha bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. A jogszabályon alapuló elővásárlási jogok megelőzik a szerződésen alapulókat.

Lépésről lépésre: így kezelje az elővásárlási jogot a szerződésnél

1. Feltárás a tulajdoni lapon és a művelési ágból (lásd fent).
2. Ajánlat és szerződéstervezet úgy, hogy a vételár és a feltételek valósak és teljesek legyenek – a jogosult ugyanezekre a feltételekre nyilatkozik.
3. Közlés a jogosultakkal (tulajdonostárs, bejegyzett jogosult), földnél a hatósági közzététel útján.
4. Várakozás a nyilatkozatokra; a fizetési ütemezés nagyobb része csak ezután legyen esedékes.
5. Rendezés: ha senki nem él a jogával, a szerződés az eredeti vevővel teljesül; ha egy jogosult belép, a vevőnek visszajár, amit a szerződés szerint visszajár.

Gyakori hibák

• Mesterséges vételár. Ha a szerződésben a valósnál magasabb árat tüntetnek fel, hogy elriasszák a jogosultakat, az a feleknek jogi és adózási kockázatot is jelent.
• Feltétel nélküli foglaló. Ha a jogosult belép, a vevő a telket nem kapja meg – a foglaló sorsát erre az esetre előre rendezni kell.
• „Szóban lemondott” tulajdonostárs. A lemondás írásbeli, a konkrét ajánlatra vonatkozó nyilatkozat legyen.
• A határidők alulbecslése. Földforgalmi ügyleteknél a közzététel, a jóváhagyás és a földbizottsági állásfoglalás miatt hónapokkal is számolni kell.

Helyi szabályok és önkormányzati elővásárlás

A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény (Hövtv.) alapján – sajtóbeszámolók szerint (Economx, 2025. december 3.) – egyes önkormányzatok helyi rendeletben elővásárlási jogot biztosíthatnak meghatározott személyeknek. Vásárlás előtt kérdezze meg a település jegyzőjét vagy az ellenjegyző ügyvédet, hogy az adott településen van-e ilyen rendelet, és vonatkozik-e a kiszemelt telekre. Az eljárási részleteket az ügyvédi ellenjegyzés cikk, a szerződési elemeket a telek adásvételi szerződés oldal ismerteti.

Források

• 2013. évi CXXII. törvény – Földforgalmi tv. 18., 20., 21., 22. §
• 2013. évi V. törvény (Ptk.) – közös tulajdon (5:73. § és köv.), 6:221–6:226. §
• Economx: önkormányzati elővásárlási jog a Hövtv. alapján, földforgalmi módosítás (2025. 12. 03.)
• SZTE ETA: Az adásvétel különös nemei – Ptk. 6:221–6:226. § (oktatási segédanyag)

Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.