Termőföld vásárlás: ki vehet, mennyit és hogyan?

Mi számít termőföldnek?

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 5. § 17. pontja szerint „föld” a fekvéstől (belterület, külterület) függetlenül minden olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. Termőföld vásárlás tehát nem csak a nagy szántókat jelenti: egy belterületi, „kert” művelési ágú telekre is a földforgalmi szabályok vonatkoznak.

Ki vásárolhat termőföldet?

Földműves (5. § 7.) az a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú végzettséggel rendelkezik, vagy legalább 3 éve saját nevében és kockázatára mezőgazdasági, illetve kiegészítő tevékenységet folytat, és ebből árbevételt igazol – vagy legalább 25%-os tagja egy nyilvántartott mezőgazdasági termelőszervezetnek, ahol személyesen közreműködik.

A földszerzés felső határa földművesnél 300 hektár (földszerzési maximum), a birtokmaximum 1200 hektár (16. §).

Nem földműves természetes személy a már tulajdonában lévő földdel együtt legfeljebb 1 hektár földet szerezhet (10. § (2)). Kivétel a közeli hozzátartozótól történő szerzés, valamint a rekreációs célú földszerzés: önkormányzati tulajdonú, erre határozattal kijelölt, legfeljebb 1 hektáros föld, amelyet a vevő saját és családja szükségleteire használ.

Minden vevőnek vállalnia kell, hogy a földet 5 évig nem hasznosítja más célra, és maga használja (13. §).

A termőföld vásárlás menete

1. Átvilágítás: tulajdoni lap (művelési ág, aranykorona-érték, terhek), földhasználati lap (van-e haszonbérlő), helyszíni bejárás.
2. Adásvételi szerződés: ügyvéd ellenjegyzésével, a törvény által előírt vevői nyilatkozatokkal.
3. Megküldés jóváhagyásra: az aláírástól számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szervnek (21. § (1)).
4. Közzététel: a hatóság elrendeli a szerződés közzétételét a kormányzati portálon; a település hirdetőtábláján is kifüggeszthető (21. § (2)).
5. Elővásárlás: a jogosultak a közzétételt követő naptól 30 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozhatnak; ha nem nyilatkoznak, az lemondásnak minősül (21. § (3)).
6. Hatósági döntés: a mezőgazdasági igazgatási szerv a helyi földbizottság állásfoglalása alapján dönt a jóváhagyásról (23–24. §).
7. Bejegyzés: jóváhagyás után az ügyvéd benyújtja a bejegyzési kérelmet.

Ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot, ő lép a vevő helyébe – a vevő ilyenkor nem szerez tulajdont. A sorrendről és a kivételekről: elővásárlási jog.

Mikor nincs elővásárlás vagy jóváhagyás?

Nincs elővásárlási jog többek között közeli hozzátartozók közötti adásvételnél, legalább 3 éve tulajdonos tulajdonostárs részére történő eladásnál (ha a tulajdonostársak száma csökken), rekreációs célú szerzésnél és az állam szerzésénél (20. § (1)). Nem kell hatósági jóváhagyás például ajándékozáshoz és közeli hozzátartozók közötti átruházáshoz (36. §).

Illeték és költségek

Termőföld vásárlásakor a vevő főszabályként a forgalmi érték 4%-át fizeti illetékként. Földműves vevő illetékmentes, ha a birtokbaadástól – legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – számított 5 évig a földet nem idegeníti el, nem terheli meg vagyoni értékű joggal, és mező- vagy erdőgazdasági célra hasznosítja (Itv. 26. § (1) p)). A vagyonszerzési illeték oldalon részletesen olvashat erről.

A földforgalmi eljárás miatt az ügyvédi munka is több; a díjat érdemes előre, írásban egyeztetni. A lenti példa egy 1 hektáros szántó vásárlását mutatja nem földműves vevővel.

Mennyi idő a teljes folyamat?

A termőföld vásárlás időigényét a hatósági lépések adják: a szerződés megküldése (8 nap), a közzététel és a 30 napos nyilatkozattételi határidő, a jegyző iratjegyzéke, a helyi földbizottság állásfoglalása és a hatósági döntés, végül a földhivatali bejegyzés. Ezért a vételár megfizetését és a birtokbaadást a jóváhagyáshoz érdemes kötni, a vételárat pedig a jóváhagyásig ügyvédi letétben tartani. Az eljárás menetét a telekvásárlás menete általános lépései is kiegészítik, a szerződés tartalmáról a telek adásvételi szerződés oldal ír.

Mire figyeljen termőföld vásárláskor?

• Haszonbérlet: ha a földet más bérli, a haszonbérlőnek elővásárlási joga lehet, és a bérleti szerződés a vevőt is köti a lejáratig.
• Osztatlan közös tulajdon: sok termőföld több tulajdonos közös tulajdonában áll – lásd osztatlan közös tulajdon.
• Megközelítés: dűlőutak, szolgalmak, a földrészlet alakja.
• Támogatások: a földhöz kapcsolódó agrártámogatások jogosultsági feltételeit a vásárlás előtt tisztázza.

Gyakori hibák termőföld vásárláskor

• A művelési ág figyelmen kívül hagyása. Egy belterületi, „kert” művelési ágú telek is föld – a földforgalmi eljárás itt is kötelező.
• Az 1 hektáros korlát rossz számítása. A nem földműves vevőnél a már meglévő földjeit is be kell számítani.
• Fizetés a jóváhagyás előtt. Ha a hatóság megtagadja a jóváhagyást, vagy egy jogosult belép, a vevőnek vissza kell kapnia a pénzét – ezt csak a letét és a szerződéses feltételek biztosítják.
• Haszonbérlet a háttérben. A földhasználati lapot a szerződés előtt kérje le; a haszonbérlő elővásárlásra jogosult lehet.

Döntési szempontok: megéri-e?

A termőföld vásárlásnál a vételár mellett az illeték (földművesnél feltételekkel mentesség), az ügyvédi díj és a hosszabb eljárás költsége is számít. A költségkalkulátor termőföld előbeállítása egy 1 hektáros, 3,5 millió forintos szántóval számol nem földműves vevőnél: a 4%-os illeték 140 000 Ft, az ügyvédi díj a minimum miatt 190 500 Ft, a földhivatali díjakkal együtt a többletköltség kb. 356 000 Ft – tájékoztató irányár.

Az összeg nem tartalmazza a haszonbérleti viszonyokból, a megközelítésből vagy a földhasználatból adódó esetleges többletköltségeket – ezeket a helyszíni vizsgálat után adja meg.

Források

• 2013. évi CXXII. törvény – Földforgalmi tv. 5., 10., 13., 16., 18., 20., 21., 23., 24., 36. §
• 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről – 26. § (1) p)

Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.