A vagyonszerzési illeték mértéke telekre
A visszterhes vagyonátruházási illeték – a köznyelvben vagyonszerzési illeték – mértéke az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 19. § (1) bekezdése szerint a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 4%-a. Ingatlannál ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, az e feletti részre 2%, de legfeljebb 200 millió forint. Egy 30 millió forintos telek után tehát 1,2 millió forint az illeték.
Az illeték alapja a forgalmi érték, nem automatikusan a szerződéses vételár. Ha a NAV úgy ítéli meg, hogy a vételár jelentősen eltér a hasonló telkek forgalmi értékétől, magasabb értékből is kiszabhatja az illetéket. Rokonok közötti kedvezményes áron történő vételnél ez gyakori vitapont.
Illetéktáblázat: mennyi az illeték a vételár után?
| Vételár (forgalmi érték) | Általános illeték (4%) | Lakóház építésével (felfüggesztve) |
|---|---|---|
| 5 000 000 Ft | 200 000 Ft | 0 Ft |
| 10 000 000 Ft | 400 000 Ft | 0 Ft |
| 15 000 000 Ft | 600 000 Ft | 0 Ft |
| 20 000 000 Ft | 800 000 Ft | 0 Ft |
| 30 000 000 Ft | 1 200 000 Ft | 0 Ft |
| 40 000 000 Ft | 1 600 000 Ft | 0 Ft |
| 60 000 000 Ft | 2 400 000 Ft | 0 Ft |
| 100 000 000 Ft | 4 000 000 Ft | 0 Ft |
Itv. 19. § (1): ingatlanonként 1 milliárd Ft-ig 4%, felette 2%, legfeljebb 200 millió Ft. Az illeték alapja a forgalmi érték – ha a NAV a vételárnál magasabb értéket állapít meg, abból számol. A mentesség feltétele a 4 éven belüli lakóházépítés (Itv. 26. § (1) a)); ha elmarad, az illetéket pótlékkal együtt meg kell fizetni.
Illetékmentesség lakóház építésekor
Az Itv. 26. § (1) a) pontja szerint mentes az illeték alól a lakóház építésére alkalmas telek tulajdonjogának megszerzése, ha a vevő a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít rá, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott legnagyobb beépíthetőség legalább 10%-át.
A gyakorlatban ez így működik:
- Nyilatkozat. A vevő jelzi a lakóházépítési szándékát – legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig. Ezt az ügyvéd jellemzően már a szerződésbe vagy az adatlapra beírja.
- Felfüggesztés. A NAV megállapítja az illetéket, de a megfizetését felfüggeszti (26. § (2a)).
- Ellenőrzés. A 4 éves határidő leteltét követő 15 napon belül a NAV az Országos Építésügyi Nyilvántartás adatai alapján ellenőrzi, hogy elkészült-e a ház.
- Törlés vagy fizetés. Ha a vevő végleges használatbavételi engedéllyel vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló dokumentummal igazolja az építést, az illetéket törlik. Ha nem, a felfüggesztett illetéket késedelmi pótlékkal együtt meg kell fizetni.
A határidő a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától fut, nem a kivitelezés kezdetétől. Tervezés, engedélyezés, kivitelezés és használatbavétel együtt könnyen kitölti a 4 évet – a projektet ehhez igazítsa.
Több telek egyidejű megszerzésénél a feltétel nem teljesülése esetén valamennyi telek után meg kell fizetni az illetéket (26. § (2b)).
Termőföld: mentesség földműveseknek
Az Itv. 26. § (1) p) pontja alapján illetékmentes a termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése, ha a vevő a birtokbaadástól – legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – számított 5 évig a földet nem idegeníti el, rajta vagyoni értékű jogot nem alapít, és mező- vagy erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja. Nem földműves vevő a 4%-os általános illetéket fizeti. Részletek: termőföld vásárlás.
Ami telekre nem vonatkozik
Több ismert illetékkedvezmény lakásra szól, ezért telekvásárlásnál nem alkalmazható:
- a CSOK, illetve CSOK Plusz felhasználásával szerzett lakás mentessége (Itv. 26. § (1a) f)),
- a 35 év alattiak első lakásszerzési kedvezménye legfeljebb 15 millió forintos forgalmi értékig (26. § (6)),
- az új lakásra vonatkozó kedvezmények.
Ha a telket egy meglévő lakás eladásából vásárolja, a lakáscseréhez kapcsolódó kedvezményes illetékalap sem a telekre, hanem lakások egymás utáni szerzésére vonatkozik. Konkrét esetben kérdezze az ügyvédet vagy a NAV-ot.
Mikor és hogyan kell fizetni?
Az illetékkötelezettséget a szerződés alapján a földhivatal felé benyújtott adatlap indítja; a NAV ezt követően fizetési meghagyást küld a fizetendő vagy felfüggesztett összegről. A meghagyás ellen fellebbezni lehet, ha például a forgalmi értéket vitatja. A fizetési határidőt a meghagyás tartalmazza; részletfizetést vagy halasztást külön kérelemmel lehet kérni.
A költségkalkulátor mindhárom esetet kezeli (általános, felfüggesztett, földműves), és a felfüggesztett összeget is kiírja, hogy lássa, mekkora kockázatot vállal a 4 éves határidővel.
Illeték és a teljes költségvetés
Az illeték sokszor a legnagyobb tétel a vételáron felül, ezért érdemes a döntésbe korán beépíteni. Ha lakóházat tervez, de nem biztos, hogy 4 éven belül elkészül, számoljon úgy, mintha az illetéket meg kellene fizetnie – a felfüggesztés nem elengedés, hanem feltételes halasztás. Az illetékkel együtt a telekvásárlás költségei oldal mutatja be a többi járulékos tételt; a beépíthetőség ismerete pedig azért is fontos, mert a mentesség a megengedett beépíthetőség 10%-át elérő lakóházhoz kötött (beépíthetőség ellenőrzése). A szerződésben az illetékkel kapcsolatos nyilatkozatokat az ügyvéd rögzíti (telek adásvételi szerződés).
Költségpélda: telek 40 millió ft-ért, illetékkel
- Telek
- Építési telek (belterület), 1 000 m²
- Vételár
- 40 000 000 Ft
- Illeték
- általános, 4%
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Vételár | |
| Telek vételára | 40 000 000 Ft |
| Illeték és hatósági díjak | |
| Vagyonszerzési illeték (4%)Itv. 19. § (1) | 1 600 000 Ft |
| Tulajdonjog bejegyzéseföldhivatali díj | 10 600 Ft |
| Hiteles e-tulajdoni lap (2 db) | 9 600 Ft |
| Hiteles térképmásolat (1 db) | 5 000 Ft |
| Ügyvéd és szakértők | |
| Ügyvédi díj, ellenjegyzés0,8%, min. 150 000 Ft + ÁFA – irányár | 406 400 Ft |
| Összesen | 42 031 600 Ft |
A 0 Ft-os közműsorok azt jelzik, hogy a tétel a díjmentes kereten belül marad, vagy az összeg a szolgáltató egyedi kalkulációjától függ – a kalkulátorban saját értéket adhat meg.
Gyakori hibák az illetéknél
- Elmulasztott nyilatkozat. A lakóház-építéshez kötött felfüggesztést kérni kell – legkésőbb a fizetési meghagyás véglegessé válásáig.
- Csúszó építkezés. Ha a 4 év alatt nem épül meg a ház, vagy nem igazolható a használatbavétel, az illetéket pótlékkal kell megfizetni.
- Kisebb ház a vártnál. A mentesség feltétele, hogy a lakás hasznos alapterülete elérje a legnagyobb beépíthetőség legalább 10%-át – ezt már a tervezéskor ellenőrizni kell.
- Lakásra vonatkozó kedvezmények telekre alkalmazása. A CSOK Plusz illetékmentesség és a 35 év alattiak kedvezménye lakásra vonatkozik, nem telekre.
Példaszámítás a kalkulátorral
A költségkalkulátor illeték-előbeállítása egy 40 millió forintos telekkel számol: a 4%-os illeték 1,6 millió forint. Ha ugyanerre a telekre 4 éven belül lakóházat épít, és kéri a felfüggesztést, az illeték fizetése felfüggesztődik, és a feltétel teljesülésekor törlik.
Mikor kérjen szakembert?
Ha a vevő több telket vásárol, ha a telek egy részét később eladná, ha a forgalmi érték vitatható, vagy ha a NAV a bejelentett vételárnál magasabb értéket állapít meg, kérjen ügyvédi vagy adószakértői segítséget. A fizetési meghagyás elleni jogorvoslat határidős, ezért a meghagyást érkezésekor azonnal nézze át.
Számolja ki a telek teljes költségét
Illeték, ügyvéd, földhivatal, közművek, kerítés – egy oldalon, PDF-ben letölthetően. Ha elakad, kérjen segítséget: visszajelzünk, és egyeztetés szerint szakemberhez irányítjuk.
Források
- 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről – 19. § (1), 26. § (1) a), p), (1a) f), (2a), (2b), (6)
- Financera: Vagyonszerzési illeték 2026
Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.