A telekvásárlás költségei három csoportban
A telekvásárlás költségei jól szétválaszthatók aszerint, hogy kötelezőek-e, piaci alkuk tárgyai, vagy a telek állapotától függenek:
- Állami tételek: vagyonszerzési illeték, földhivatali igazgatási szolgáltatási díjak, hiteles másolatok díja.
- Szakértői díjak: ügyvédi díj (ellenjegyzés, letétkezelés), hitel esetén értékbecslés, közjegyző, folyósítási díj.
- Telekfüggő költségek: közműbekötés vagy hálózatbővítés, telekalakítás, kitűzés, kerítés, tereprendezés, talajvizsgálat.
Közművesített, rendezett telken a harmadik csoport szinte elmarad; egy külterületi vagy zártkerti telken viszont könnyen ez lesz a legnagyobb tétel.
Mekkora arányra számítson?
Az arányok nagyon eltérnek. Egy közművesített, 25 millió forintos belterületi telken a vételáron felüli költség a 4%-os illetékkel és az ügyvédi díjjal együtt nagyjából a vételár 5%-a; ha lakóház épül 4 éven belül és az illetéket felfüggesztik, ez 1–2%-ra csökkenhet. Egy olcsó, közművesítetlen telken viszont a hálózatbővítés, a vízbekötés és a kerítés együtt a vételár harmadát vagy felét is elérheti. Ezért a „mennyibe kerül a telek” kérdésre mindig a teljes költséggel érdemes válaszolni, nem a hirdetési árral.
Illeték és hatósági díjak
A vagyonszerzési illeték főszabályként a forgalmi érték 4%-a (Itv. 19. § (1)); ha 4 éven belül lakóházat épít, felfüggeszthető – részletesen: vagyonszerzési illeték. A földhivatali díjak kisebbek, de rendszeresen előfordulnak:
Hatósági díjak és szakértői irányárak
| Tétel | Díj | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Tulajdonjog bejegyzése (elsőfokú ingatlan-nyilvántartási eljárás) | 10 600 Ft | ingatlanonként |
| Soron kívüli eljárás | 16 000 Ft | ingatlanonként, 1–5 ingatlan |
| Jelzálogjog bejegyzése | 20 000 Ft | hitel esetén |
| Hiteles tulajdoni lap – elektronikus | 4 800 Ft | példányonként |
| Hiteles tulajdoni lap – papír | 10 000 Ft | példányonként |
| Hiteles térképmásolat | 5 000 Ft | ingatlanonként |
| Telekalakítási engedélyezési eljárás | 19 000 Ft | érintett ingatlanonként |
| Ügyvédi díj (piaci sáv) | 0,3–1,0% | min. kb. 100–150 ezer Ft, megállapodás szerint |
| Értékbecslés (hitelnél) | 30 000 Ft – 80 000 Ft | bankonként |
| Közjegyzői okirat (hitelnél) | 60 000 Ft – 120 000 Ft | ügylettől függően |
Földhivatali díjak: kormányhivatali tájékoztató (2026. november); ügyvédi, értékbecslési és közjegyzői sávok: 2026-os piaci összesítések – tájékoztató irányárak. Részletek: források.
Ügyvédi díj: miért csak sáv?
Az ügyvédi díj megállapodás kérdése, ezért nincs hivatalos „ára”. 2026-os piaci összesítések szerint egyszerű adásvételnél jellemzően a vételár 0,3–1%-a, legalább kb. 100–150 ezer Ft; más összesítés 0,5–3%-os sávot is említ. A díjat befolyásolja a letétkezelés, a tehermentesítés, a földforgalmi eljárás és az, hogy az ügyvéd ÁFA-val számláz-e. Kérjen előre írásos díjajánlatot. Mit kap a pénzéért: ügyvédi ellenjegyzés.
Közművek, kerítés, előkészítés
A közművek költségénél a díjmentes keretek a döntők: áramnál 32 A-ig nincs csatlakozási alapdíj, gáznál legfeljebb 4 m³/h-s mérőig belterületen 250 m-en belül díjmentes a csatlakozás, víznél és csatornánál a kérelem, a mérő és a próba díjmentes. Ami pénzbe kerül: hálózatbővítés a díjmentes hosszon túl, bekötővezetékek, földmunka, mérőhely, tervezés. Lásd telek közművesítése.
A kerítés 2026-os irányárai munkadíjjal együtt folyóméterenként: drótkerítés lábazattal kb. 13 500–33 790 Ft, 3D táblás kb. 14 000–26 000 Ft, fa léckerítés kb. 16 000–28 000 Ft. Egy 1000 m²-es telek három oldala könnyen 140–150 folyóméter.
Melyik költség mikor esedékes?
A pénzügyi tervezésnél nemcsak az összeg, hanem az időzítés is számít. A foglaló vagy előleg a megállapodáskor, a vételár a szerződés szerinti ütemezésben (gyakran ügyvédi letéten át) esedékes. Az ügyvédi díjat jellemzően a szerződéskötéskor kell rendezni, a bejegyzési díjat a kérelem benyújtásakor. Az illetéket a NAV fizetési meghagyása szerint kell megfizetni, amely a bejegyzés után érkezik. A közmű- és kerítésköltségek hónapokkal később, az építkezés előkészítésekor jelentkeznek – de a vételárról már ezek ismeretében érdemes alkudni.
Példa: közművesítetlen telek
A lenti példa egy 1200 m²-es, közművesítetlen telek: 160 m-es légvezetékes hálózatbővítés 3 × 16 A-re, önkormányzati vízközmű-hozzájárulás (a kecskeméti rendelet példaösszegével), egyedi szennyvízkezelés (összeg az ajánlat szerint), drótkerítés. Az illeték felfüggesztve, mert lakóház épül 4 éven belül.
Költségpélda: közművesítetlen telek hálózatbővítéssel
- Telek
- Építési telek (belterület), 1 200 m²
- Vételár
- 14 000 000 Ft
- Illeték
- felfüggesztve (lakóház 4 éven belül)
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Vételár | |
| Telek vételára | 14 000 000 Ft |
| Illeték és hatósági díjak | |
| Vagyonszerzési illeték – felfüggesztveha 4 éven belül nem épül lakóház: 560 000 Ft + pótlék | 0 Ft |
| Tulajdonjog bejegyzéseföldhivatali díj | 10 600 Ft |
| Hiteles e-tulajdoni lap (2 db) | 9 600 Ft |
| Hiteles térképmásolat (1 db) | 5 000 Ft |
| Ügyvéd és szakértők | |
| Ügyvédi díj, ellenjegyzés0,8%, min. 150 000 Ft + ÁFA – irányár | 190 500 Ft |
| Közművek | |
| Áram – csatlakozási díjMEKH-díjtételek | 819 658 Ft |
| Ivóvíz – önkormányzati hozzájárulástelepülésenként eltér | 250 000 Ft |
| Ivóvíz – bekötővezeték, földmunkaszolgáltatói kalkuláció | 0 Ft |
| Egyedi szennyvízkezelés (zárt tároló / kisberendezés)ajánlat szerint | 0 Ft |
| Kerítés és előkészítés | |
| Drótkerítés épített lábazattal (153 fm × 23 600 Ft)irányár, 2026 | 3 610 800 Ft |
| Összesen | 18 896 158 Ft |
A 0 Ft-os közműsorok azt jelzik, hogy a tétel a díjmentes kereten belül marad, vagy az összeg a szolgáltató egyedi kalkulációjától függ – a kalkulátorban saját értéket adhat meg.
Rejtett költségek, amelyekről ritkán beszélnek
A vételáron és a kötelező díjakon túl sok vevőt meglepnek a telek „kész” állapotba hozásának tételei:
- Telekhatár kitűzése földmérővel, ha a kerítés nem a nyilvántartott határon áll.
- Telekalakítás: megosztásnál vagy határrendezésnél a földhivatali díj ingatlanonként 19 000 Ft, ehhez jön a földmérő munkadíja (telekalakítás).
- Bontás, tisztítás, fakivágás: régi épület, törmelék, elvadult növényzet; fakivágáshoz helyi engedély is kellhet.
- Tereprendezés és csapadékvíz-elvezetés lejtős vagy mélyfekvésű telken.
- Talajvizsgálat az alapozás megtervezéséhez (talajmechanikai vizsgálat).
- Telekadó: ahol az önkormányzat bevezette, a beépítetlen telek után éves helyi adót kell fizetni – a mértékét a helyi rendelet határozza meg.
Ezek egy része csak ajánlat alapján becsülhető; a kalkulátorban „saját adat” sorként adhatja meg őket, így a végösszeg a valóságot tükrözi.
Hogyan becsüljön pontosan?
- Kérjen közműnyilatkozatot és előzetes árajánlatot a szolgáltatóktól (közműnyilatkozat).
- Kérjen írásos díjajánlatot az ügyvédtől.
- Ha hitelből vásárol, a bank díjait a hitelajánlat tartalmazza; a törlesztőt a telekhitel-kalkulátor számolja.
- A költségkalkulátorban minden tételt felülírhat saját adattal, és PDF-ben letöltheti.
- Őrizze meg a számlákat: egy későbbi eladásnál a szerzési költségek és az értéknövelő beruházások csökkentik az adóalapot (telek eladás adózása).
Gyakori hibák a költségtervezésben
- Csak a vételárral számol. Közművesített teleknél is a vételár néhány százaléka jön rá illetékként és díjakként.
- Az illetéket „később ráérő” tételnek tekinti. A NAV fizetési meghagyása után 30 nap áll rendelkezésre – ezt a pénzt félre kell tenni.
- A közművesítést a díjmentes kerettel azonosítja. A telken belüli munkák, a mérőhely és a tervek a díjmentes csatlakozás mellett is pénzbe kerülnek.
- Nincs tartalék. A tereprendezés, a bontás, a kerítés gyakran drágább a vártnál – egy tartaléksor a kalkulátor „Egyéb” tételében megadható.
A költségek tételes áttekintéséhez és a PDF-hez használja a költségkalkulátort; a finanszírozást a telekhitel-kalkulátor egészíti ki.
Mikor számoljon a felső sávval?
Ha a telek közművesítetlen, lejtős, feltöltött, vagy ha a vétel földforgalmi eljárással jár, a költségek jellemzően a felső sávban alakulnak: hosszabb az ügyvédi munka, drágább a közművesítés és az előkészítés. Ilyenkor a kalkulátorban is a magasabb értékekkel számoljon, és hagyjon tartalékot.
Számolja ki a telek teljes költségét
Illeték, ügyvéd, földhivatal, közművek, kerítés – egy oldalon, PDF-ben letölthetően. Ha elakad, kérjen segítséget: visszajelzünk, és egyeztetés szerint szakemberhez irányítjuk.
Források
- 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről – 19. § (1)
- Kormányhivatal: földhivatali szolgáltatások díjai
- Financera: Ingatlan vásárlás költségei 2026 (2026. 10. 26.)
- Economx: lakásvásárlás költségei (2026. 06. 12.)
Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.