Telek eladás adózása: az alapelv
A telek eladás adózása magánszemélynél az ingatlan-átruházás szabályait követi. Magánszemélyként telek eladásakor az ingatlan átruházásából származó jövedelem után kell személyi jövedelemadót fizetni a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 62. §-a szerint. Az adó alapja nem a teljes vételár, hanem a jövedelem:
jövedelem = bevétel − (szerzési érték + értéknövelő beruházások + az eladással kapcsolatos kiadások)
Ebből a jövedelemből a tulajdonban tartás évei szerint csökkentett összeg adóköteles, és az adó mértéke 15%.
A csökkentő évek
Az Szja tv. 62. § (4) bekezdése szerint, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, a számított összegnek csak a szerzés éve szerinti része számít jövedelemnek. Ingatlannál – így telek eladásakor is – a jövedelem adóköteles része:
| A szerzést követő év | Adóköteles rész |
|---|---|
| a szerzés éve és az azt követő 1. év | 100% |
| 2. év | 90% |
| 3. év | 60% |
| 4. év | 30% |
| 5. évtől | 0% |
Vagyis a megszerzés évét követő ötödik évtől eladott telek után jellemzően nem keletkezik adóköteles jövedelem. A pontos számítás a szerzés időpontjától függ (öröklésnél például az örökhagyó halálának napja számít).
A táblázatot az Szja tv. 62. § (4) bekezdésének hatályos szövegével (Nemzeti Jogszabálytár, 2026. 10. 01-i időállapot) és a NAV ingatlan-adásvételi tájékoztatójával vetettük össze 2026 novemberében. Eladás előtt ellenőrizze, nem változott-e azóta a szabály, és szükség esetén kérdezze adótanácsadóját.
Mi vonható le a bevételből?
- Szerzési érték: a vételár és a szerzéshez kapcsolódó kiadások – például a vagyonszerzési illeték, az ügyvédi díj, a földhivatali díjak. Ezeket számlával, határozattal kell igazolni.
- Értéknövelő beruházások: például a közművesítés, a telekalakítás, a kerítés, a tereprendezés – szintén számlával igazolva.
- Az eladással kapcsolatos kiadások: hirdetés, ügyvédi díj, értékbecslés.
Ezért a vásárláskor kapott szerződést, illetékhatározatot, számlákat érdemes évekig megőrizni – a vásárlás utáni ellenőrzőlista ezt is tartalmazza. A költségkalkulátor PDF-je jól jöhet a kiadások áttekintéséhez, de számlát nem helyettesít.
Példa (számítási illusztráció)
Egy telket 20 millió forintért vett, a szerzéshez kapcsolódó kiadások (illeték, ügyvéd, díjak) 1 millió forint, a közművesítés és a kerítés számlákkal igazolt költsége 3 millió forint. A 3. évben 30 millió forintért adja el, az eladás költsége 0,5 millió forint.
- Jövedelem: 30 − (20 + 1 + 3 + 0,5) = 5,5 millió Ft
- Adóköteles rész a 3. évben: 60% → 3,3 millió Ft
- Szja (15%): 495 000 Ft
Ez csak számítási példa a fenti szabályokkal; a saját esetére vonatkozó adót a hatályos jogszabály és szükség esetén adószakértő segítségével számolja ki.
Bevallás és befizetés
Az ingatlan-átruházásból származó jövedelmet az eladás évéről szóló szja-bevallásban kell feltüntetni. Ha a csökkentő évek miatt nem keletkezik adóköteles jövedelem, vagy a jövedelem nulla, a bevallási kötelezettségről a NAV tájékoztatója ad pontos útmutatást.
Mikor lehet ÁFA-köteles a telek eladása?
Az építési telek értékesítése jellemzően ÁFA-köteles, ha gazdasági tevékenység keretében történik – például ha az eladó cég, vállalkozó, vagy magánszemélyként üzletszerűen, rendszeresen alakít ki és ad el telkeket (például telekmegosztás után több telket értékesít). Ilyenkor a vevőnek 27%-os ÁFÁ-val is számolnia kell, és az eladónak adószámra lehet szüksége. Ha telekmegosztással több telket alakít ki eladásra, kérjen adószakértői véleményt még a megosztás előtt (telekalakítás).
Vevőként a szerződésben rögzítse, hogy a vételár bruttó vagy nettó – a kalkulátorban az „ÁFA-alany eladó” kapcsolóval számolhat ezzel (telek adásvételi szerződés).
Ajándékozás, öröklés, csere
Ajándékozás és öröklés esetén nem szja, hanem ajándékozási, illetve öröklési illeték merülhet fel (egyenes ági rokonok között jellemzően mentességgel). Ingatlancserénél az illeték a forgalmi értékek különbözete alapján alakulhat. Ezeknél az eseteknél kérjen szakértői tanácsot.
Telekmegosztás, majd eladás: mire figyeljen?
Gyakori terv, hogy a vevő egy nagyobb telket vesz, megosztja, és az egyik telket később eladja. Adózási szempontból ilyenkor két kérdés merül fel. Az egyik a szerzési idő és érték: a megosztással keletkezett telkek szerzési ideje és értéke az eredeti telekhez kötődik, a megosztás költségei pedig értéknövelő kiadásként jöhetnek szóba – a pontos számításhoz kérjen szakértői véleményt. A másik az ÁFA: ha a telekalakítás és az értékesítés üzletszerű, rendszeres jellegű, az eladás gazdasági tevékenységnek minősülhet, és ÁFA-kötelezettség keletkezhet.
Ajánlott iratkezelés a vásárlástól kezdve
| Irat | Miért kell? |
|---|---|
| Adásvételi szerződés | szerzési idő és érték igazolása |
| Illetékhatározat, befizetés | a szerzéshez kapcsolódó kiadás |
| Ügyvédi és földhivatali díjak számlái | a szerzéshez kapcsolódó kiadás |
| Közművesítés, kerítés, tereprendezés számlái | értéknövelő beruházás |
| Telekalakítás iratai, földmérő számlája | értéknövelő kiadás, a változás igazolása |
| Eladáskor: hirdetés, ügyvéd, értékbecslés számlái | az eladással kapcsolatos kiadás |
Ezeket az iratokat érdemes digitálisan is archiválni. A vásárlás utáni ellenőrzőlista emlékeztet erre.
Mikor számít a szerzés időpontja?
A csökkentő évek miatt a telek eladás adózásánál a legfontosabb dátum a szerzés időpontja. A NAV tájékoztatója szerint adásvételnél ez főszabályként az a nap, amikor a megszerzésről szóló érvényes szerződést (okiratot) a földhivatalhoz benyújtották – nem a birtokbaadás és nem a bejegyző határozat kelte. Öröklésnél az örökhagyó halálának napja számít. A számítás naptári években történik: a szerzés évét és az azt követő első évet 100%-kal kell figyelembe venni, a második évtől csökken az adóköteles rész.
Egy példa a naptári évekre: ha a szerződést 2022-ben nyújtották be a földhivatalhoz, és a telket 2026-ban adja el, az a szerzés évét követő negyedik év – a számított jövedelem 30%-a adóköteles. Ugyanez a telek 2027-ben eladva (ötödik év) már nem eredményez adóköteles jövedelmet.
Lépésről lépésre: így számolja ki
- Bevétel: az adásvételi szerződés szerinti vételár (cserénél a kapott ingatlan értéke is).
- Szerzési érték: a vételár, amelyen a telket vette, plusz a szerzéshez kapcsolódó, igazolt kiadások – illeték, ügyvédi díj, földhivatali díjak.
- Értéknövelő beruházások: közművesítés, kerítés, tereprendezés, telekalakítás – számlával igazolva, és csak ha korábban nem számolta el máshol.
- Az eladás kiadásai: hirdetés, ügyvéd, értékbecslés az eladáskor.
- Számított összeg: bevétel mínusz a 2–4. pont összege. Ha nulla vagy negatív, nincs adóköteles jövedelem.
- Csökkentés: a számított összeg szorozva a szerzés éve szerinti százalékkal (100/90/60/30/0%).
- Adó: a csökkentett jövedelem 15%-a.
A NAV honlapján ingatlanértékesítési kalkulátor is elérhető, amellyel a saját adataival ellenőrizheti a számítást.
Gyakori hibák az ingatlan eladás adójánál
- A számlák hiánya. Amit nem tud bizonylattal igazolni, azt nem vonhatja le. A közművesítés vagy a kerítés költsége évek múlva már nehezen rekonstruálható.
- Rossz szerzési dátum. A birtokbaadás vagy a bejegyzés dátumával számol a földhivatali benyújtás helyett – ez egy év eltérést is okozhat.
- A telekre épített ház. Ha a telekre időközben házat épített, a ház és a telek szerzési ideje eltérhet; ilyenkor a számítás bonyolultabb, kérjen szakértői segítséget.
- Bevallás elmulasztása. Ha adóköteles jövedelem keletkezett, azt be kell vallani akkor is, ha a NAV bevallási tervezete nem tartalmazza.
- Az ÁFA-kérdés figyelmen kívül hagyása több telek kialakításánál (lásd fent).
Bevallási határidő és fizetési könnyítés
A NAV tájékoztatója szerint az ingatlan-átruházásból származó jövedelmet a szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban; az ügyfélkapus magánszemély a NAV által készített bevallási tervezetet kiegészítheti és elfogadhatja. Ha nem keletkezik adóköteles jövedelem, a bevételt nem kell szerepeltetni a bevallásban. A nem vállalkozó, nem áfaalany magánszemély a legfeljebb 500 000 forintos szja- és szocho-fizetését a tájékoztató szerint pótlékmentesen, legfeljebb 12 havi egyenlő részletben is teljesítheti.
ÁFA: miért más az építési telek?
Az általános forgalmi adóról szóló törvény (Áfa tv.) 86. § (1) k) pontja szerint a beépítetlen ingatlan értékesítése főszabályként adómentes – az építési telek azonban kivétel: ha adóalany értékesíti, az ügylet adóköteles. A NAV tájékoztatója szerint a nem egyéni vállalkozó magánszemély nem áfaalany, így egy alkalmi eladás után nem kell ÁFÁ-t fizetnie; kivétel a sorozatjellegű értékesítés. Ezért a telekmegosztás és a több telek eladása előtt mindenképp kérjen adószakértői véleményt.
Mire figyeljen már vásárláskor?
Az eladás adózása a vásárláskor dől el: a szerződés, az illetékhatározat és minden számla megőrzése nélkül később nem tudja igazolni a költségeit. Érdemes a költségkalkulátor PDF-jét és a számlákat egy mappában tartani, a telekvásárlás költségei oldal pedig segít áttekinteni, mely tételek jelentkeznek a vásárláskor.
Források
- 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról – 62. § (4) (2026. 10. 01-i időállapot)
- 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról
- NAV: Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai (bevallás, csökkentő évek, ÁFA)
- PPKE: Butor Gábor – az építési telek áfája (PLWP 2022/03)
Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.