Mi a zártkert?
A zártkert a település közigazgatási területének egy sajátos része: jellemzően kisebb, korábban kert-, szőlő- vagy gyümölcsművelésre kialakított földrészletek összefüggő területe, a belterület és a külterület között. A tulajdoni lap I. részében a fekvés rovatban „zártkert” szerepel, a művelési ág pedig sokszor kert, szőlő vagy gyümölcsös – de lehet „kivett” is (például „kivett gazdasági épület, udvar”).
A zártkerti ingatlan népszerű hobbikertnek, pihenőteleknek, és mert ára jellemzően jóval alacsonyabb a belterületi telkekénél, sokan lakóház építésében is gondolkodnak. Ez utóbbi a legkockázatosabb terv – lent részletezzük, miért.
Zártkert vásárlás: mikor vonatkozik rá a földforgalmi törvény?
A 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 5. § 17. pontja szerint fekvéstől függetlenül „föld” minden olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. Egy kert művelési ágú zártkerti telek tehát „föld”, egy „kivett” zártkerti ingatlan nem.
Ha a zártkert „föld”:
- Nem földműves természetes személy a már meglévő földjeivel együtt legfeljebb 1 hektárt szerezhet (10. § (2)) – egy átlagos zártkerti telek ez alatt marad.
- A vevőnek nyilatkoznia kell, hogy a földet 5 évig nem hasznosítja más célra, és maga használja (13. §).
- Az adásvételi szerződést az aláírástól számított 8 napon belül jóváhagyásra a mezőgazdasági igazgatási szervhez kell küldeni, a szerződést a kormányzati portálon közzéteszik, és az elővásárlásra jogosultak 30 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozhatnak (21. §).
- Az elővásárlásra jogosultak sorrendjét a törvény határozza meg (18. §): az állam, a helyben lakó vagy földhasználó földművesek, a szomszédok és a 20 km-en belül lakó földművesek megelőzhetik a vevőt. Részletek: elővásárlási jog.
Közeli hozzátartozók közötti adásvételnél nincs elővásárlási jog (20. § (1) a)), és ajándékozáshoz vagy közeli hozzátartozók közötti átruházáshoz nem kell hatósági jóváhagyás (36. §).
Építhetek a zártkertre?
Az, hogy mit lehet építeni egy zártkerti telekre, nem a fekvésen, hanem a helyi építési szabályzat övezeti előírásain múlik. Zártkertekben gyakori a mezőgazdasági, kertes övezeti besorolás, amely kis beépítettséget, gazdasági épületet, présházat, tárolót enged, lakóépületet pedig sokszor nem vagy csak szigorú feltételekkel. Ezért vásárlás előtt kérdezze meg az önkormányzatot, és nézze meg a szabályzatot a HÉSZ-keresőben.
A 2021. évi C. törvény 72/E. §-a alapján a tulajdonos kérheti a zártkertként nyilvántartott ingatlana művelés alóli kivonásának bejegyzését azon a településrészen, ahol ezt a képviselő-testület rendeletben lehetővé teszi. A kivonás önmagában nem teszi építési telekké a földrészletet – az építési lehetőséget továbbra is az övezeti előírások határozzák meg. A folyamatról: belterületbe vonás és művelés alóli kivonás.
Közművek a zártkertben
A zártkertekben gyakran nincs vezetékes víz, csatorna és gáz, sokszor áram is csak a dűlőúton fut. Áramnál a díjmentes keret fekvéstől függetlenül érvényes (32 A-ig nincs alapdíj, hálózatbővítés 32 A-ig légvezetéknél 100 m-ig díjmentes), a gáz díjmentes kiépítése viszont belterülethez kötött. Víz helyett kút, csatorna helyett zárt tároló jöhet szóba – mindkettőnek engedélyezési feltételei lehetnek. Lásd: telek közművesítése.
Illeték és költségek zártkertnél
Zártkerti ingatlan vásárlásakor a vevő általában a 4%-os vagyonszerzési illetéket fizeti. A lakóház építéséhez kötött mentesség csak lakóház építésére alkalmas telekre vonatkozik, ami zártkertnél ritkán teljesül. Földműves vevőnél a termőföldre vonatkozó mentesség szóba jöhet (Itv. 26. § (1) p)). Az ügyvédi díj a hosszabb eljárás miatt arányában magasabb lehet. A lenti példa egy 2000 m²-es zártkert költségeit mutatja 140 m-es hálózatbővítéssel és drótkerítéssel.
Költségpélda: zártkerti ingatlan
- Telek
- Zártkert, 2 000 m²
- Vételár
- 4 500 000 Ft
- Illeték
- általános, 4%
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Vételár | |
| Telek vételára | 4 500 000 Ft |
| Illeték és hatósági díjak | |
| Vagyonszerzési illeték (4%)Itv. 19. § (1) | 180 000 Ft |
| Tulajdonjog bejegyzéseföldhivatali díj | 10 600 Ft |
| Hiteles e-tulajdoni lap (2 db) | 9 600 Ft |
| Hiteles térképmásolat (1 db) | 5 000 Ft |
| Ügyvéd és szakértők | |
| Ügyvédi díj, ellenjegyzés1,0%, min. 150 000 Ft + ÁFA – irányár | 190 500 Ft |
| Közművek | |
| Áram – csatlakozási díjMEKH-díjtételek | 269 240 Ft |
| Kerítés és előkészítés | |
| Drótkerítés épített lábazattal (198 fm × 23 600 Ft)irányár, 2026 | 4 672 800 Ft |
| Összesen | 9 837 740 Ft |
A 0 Ft-os közműsorok azt jelzik, hogy a tétel a díjmentes kereten belül marad, vagy az összeg a szolgáltató egyedi kalkulációjától függ – a kalkulátorban saját értéket adhat meg.
Zártkert vásárlás menete röviden
- Tulajdoni lap: fekvés, művelési ág, terhek, tulajdonostársak.
- Önkormányzat: övezeti előírások, kivonási lehetőség, megközelítés.
- Szerződés ügyvéddel, földforgalmi nyilatkozatokkal (ha „föld”).
- Megküldés jóváhagyásra 8 napon belül, közzététel, 30 napos elővásárlási határidő.
- Hatósági jóváhagyás, majd bejegyzés és illeték.
Ellenőrizze vásárlás előtt
- A tulajdoni lapon a fekvést, a művelési ágat és a III. rész bejegyzéseit (különösen haszonbérlet, szolgalom).
- A földhasználati lapot, ha a földet más használja (haszonbérlőnek elővásárlási joga lehet).
- A megközelítést: a dűlőút sokszor magántulajdon vagy osztatlan közös tulajdon.
- A HÉSZ szerinti építési lehetőségeket – ne a hirdetésre hagyatkozzon.
- A meglévő épület (présház, tároló) feltüntetését a tulajdoni lapon; a fel nem tüntetett épület rendezése külön költség.
Mi változott a zártkerteknél 2025-ben?
Sajtóbeszámolók szerint (Economx, 2025. augusztus 28.) az ingatlan-nyilvántartási törvény 2025. július 1-jén hatályba lépett módosítása után az önkormányzatok rendeletben engedélyezhetik, hogy a zártkerti telkek művelési ág alól kivett területként kerüljenek nyilvántartásba; a cikk szerint ilyenkor földvédelmi járulék nem keletkezik, és a földforgalmi kötöttségek is megszűnhetnek. Egy másik beszámoló szerint (Economx, 2025. december 3.) a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény alapján egyes önkormányzatok helyi rendelettel elővásárlási jogot is biztosíthatnak meghatározott személyeknek. Mindkét kérdésben a település rendelete dönt – vásárlás előtt kérdezze meg a jegyzőt.
Gyakori hibák zártkert vásárláskor
- Lakóház-terv a HÉSZ megnézése nélkül. A legtöbb csalódás abból adódik, hogy a vevő a zártkertet olcsó építési telekként kezeli.
- A hatósági menetrend alulbecslése. A közzététel, az elővásárlási határidő és a jóváhagyás miatt a vétel hosszabb ideig tart, mint egy építési teleknél.
- Feltétel nélküli foglaló. Ha egy elővásárlásra jogosult belép, a vevő nem lesz tulajdonos – előleg vagy feltételes foglaló kell (foglaló vagy előleg).
- A meglévő épület tisztázatlan helyzete. A fel nem tüntetett présház vagy tároló rendezése külön eljárás és költség.
Számolja ki a telek teljes költségét
Illeték, ügyvéd, földhivatal, közművek, kerítés – egy oldalon, PDF-ben letölthetően. Ha elakad, kérjen segítséget: visszajelzünk, és egyeztetés szerint szakemberhez irányítjuk.
Források
- 2013. évi CXXII. törvény – Földforgalmi tv. 5., 10., 13., 18., 20., 21., 36. §
- 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról – 72/E. §
- 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről – 26. § (1) p)
Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.