Kötelező ügyvédet fogadni telekvásárlásnál?

A tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat szükséges, ezért a gyakorlatban igen.

Mennyi az ügyvédi díj telekvásárlásnál?

Megállapodás kérdése; 2026-os piaci összesítések szerint jellemzően a vételár 0,3–1%-a, legalább kb. 100–150 ezer forint, ÁFA-köteles ügyvédnél plusz 27%.

Ki fizeti az ügyvédet?

Aki megbízza – gyakran a vevő. A felek ettől eltérően is megállapodhatnak, például megoszthatják a díjat.

Mi az ügyvédi letét?

A vételár vagy a bejegyzési engedély ügyvédnél történő elhelyezése, amelyet az ügyvéd csak a szerződésben rögzített feltételek teljesülése után ad tovább. Mindkét felet védi.

Az ügyvéd ellenőrzi a beépíthetőséget is?

Jellemzően nem, hacsak külön nem kéri. A beépíthetőség, a közművek és a talaj műszaki kérdés, ehhez a helyi szabályzat, a szolgáltatók és szakemberek adnak választ.

Ügyvédi ellenjegyzés telekvásárlásnál

Miért kötelező az ügyvédi ellenjegyzés?

Az ügyvédi ellenjegyzés a telekvásárlás kötelező eleme. Ingatlan tulajdonjogát a földhivatal csak közokirat (közjegyzői okirat) vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyzi be. A gyakorlatban a telek adásvételi szerződések túlnyomó részét ügyvéd ellenjegyzi. Az ellenjegyzéssel az ügyvéd igazolja, hogy az okirat az ő közreműködésével jött létre, a felek személyazonosságát ellenőrizte, és a szerződés megfelel a jogszabályoknak. A bejegyzési kérelmet is az ellenjegyző ügyvéd nyújtja be elektronikusan.

Mit vizsgál az ügyvéd telekvásárláskor?

Az ügyvédi ellenjegyzés mögött jogi átvilágítás áll. Egy gondos ügyvéd többek között:

lekéri és értelmezi a tulajdoni lapot – terhek, széljegyek, tulajdonostársak (tulajdoni lap értelmező);
ellenőrzi a felek személyazonosságát és rendelkezési jogát (meghatalmazás, gondnokság, házastársi hozzájárulás);
feltárja az elővásárlási jogokat (tulajdonostárs, önkormányzat, földforgalmi jogosultak) és gondoskodik a közlésről (elővásárlási jog);
megtervezi a tehermentesítést (bank nyilatkozata, törlési engedély);
elkészíti a szerződést a felek megállapodása szerint, a foglaló vagy előleg, a letét és a határidők rendezésével;
kitölti az illetékbejelentést, és rögzíti a vevő esetleges kedvezménykérelmét (vagyonszerzési illeték);
földforgalmi ügyletnél intézi a megküldést a mezőgazdasági igazgatási szervnek (termőföld vásárlás).

Amit az ügyvéd jellemzően nem vizsgál, ha külön nem kéri: a beépíthetőség részleteit, a közművek kapacitását, a talajviszonyokat vagy a telekhatár valós helyét. Ezekhez műszaki szakemberre van szükség – a teendőket a vásárlás előtti ellenőrzőlista gyűjti össze.

Mennyi az ügyvédi díj?

Az ügyvédi díj megállapodás kérdése, nincs hivatalos díjtáblázat. 2026-os piaci összesítések szerint egyszerű ingatlan-adásvételnél jellemzően a vételár 0,3–1%-a (Budapesten 0,3–0,8%, vidéken 0,4–0,6%), legalább kb. 100–150 ezer forint; más összesítés 0,5–3%-os sávot is említ. A díjat növelheti:

az ügyvédi letétkezelés,
a jelzálogos tehermentesítés vagy több tulajdonos,
a földforgalmi eljárás (jóváhagyás, közzététel),
az előszerződés és a végleges szerződés külön elkészítése,
ha az ügyvéd ÁFA-val számláz (a díj ilyenkor 27%-kal nő).

Kérjen előre írásos díjajánlatot, amely rögzíti, mit tartalmaz a díj (szerződés, ellenjegyzés, beadás, letétkezelés), és mi számít külön tételnek. A költségkalkulátorban százalékos vagy fix díjjal is számolhat, ÁFA-val vagy anélkül.

Az ügyvédi letét

Az ügyvédi letét azt jelenti, hogy a vevő a vételárat (vagy annak egy részét) az ügyvéd letéti számlájára fizeti, és az ügyvéd csak a szerződésben rögzített feltételek teljesülésekor utalja tovább – például ha a bank kiadta a törlési engedélyt, vagy benyújtották a bejegyzési kérelmet. Hasonlóan az eladó bejegyzési engedélye is letétbe helyezhető, és csak a vételár kifizetése után kerül benyújtásra. A letét így mindkét felet védi. A letétkezelés feltételeit (díj, határidők, kifizetési feltételek) külön letéti szerződés rögzíti.

Egy ügyvéd vagy kettő?

Egy ügyvéd mindkét fél részére eljárhat, ha nincs érdekellentét, és a felek ehhez hozzájárulnak. Ha a vevő külön, saját ügyvédet fogad, az a vevő érdekeit képviseli a szerződés tárgyalásában – ez bonyolultabb ügyleteknél (terhek, részletfizetés, földforgalom) hasznos lehet, de két ügyvédi díjjal jár. Bármelyik megoldásnál fontos, hogy az ügyvéd felelősségbiztosítással rendelkezik, és kamarai nyilvántartásban szerepel.

Hogyan válasszon ügyvédet?

Kérdezze meg, mennyi ingatlanügye van, különösen telek- vagy földforgalmi ügye.
Kérjen írásos díjajánlatot és a teendők listáját.
Tisztázza, ki intézi a földhivatali és NAV-ügyeket, és hogyan kap visszajelzést.
Kérdezze meg, hogyan kezeli a letétet és a tehermentesítést.
Ellenőrizze a kamarai nyilvántartásban, hogy az ügyvéd jogosult a tevékenységre.

Ha nem tudja, hol kezdje, kérjen segítséget: visszajelzünk, és ha a kért területen elérhető együttműködő szakember, az Ön hozzájárulásával összekapcsoljuk Önöket.

Az ügyvédi munka menete időrendben

Megbízás és díjajánlat – a feladatok és a díj rögzítése.
Átvilágítás – tulajdoni lap, térképmásolat, a felek adatai, terhek, elővásárlási jogok.
Szerződéstervezet – a felek megállapodása szerint, egyeztetések után.
Aláírás és ellenjegyzés – személyazonosítás, a felek aláírása, ellenjegyzés.
Letét és tehermentesítés – a vételár kezelése, a banki törlési engedély beszerzése.
Beadás – elektronikus bejegyzési kérelem a földhivatalhoz, illetékbejelentés; földnél megküldés a mezőgazdasági igazgatási szervnek.
Követés – a bejegyző határozat ellenőrzése, a letét elszámolása.

Mit kérdezzen az első egyeztetésen?

Ki készíti el a szerződést, és mennyi idő alatt?
A díj tartalmazza-e a letétkezelést, a tehermentesítést, az illetékbejelentést?
Hogyan és mikor értesít a bejegyzésről és a NAV fizetési meghagyásáról?
Mit vizsgál, és mit nem (beépíthetőség, közművek, határ)?
Mi történik, ha egy elővásárlásra jogosult belép, vagy ha a hitel nem kerül folyósításra?

Ezekre a kérdésekre adott válaszok segítenek összehasonlítani az ajánlatokat – nemcsak az ár alapján.

Példaszámítás: mennyi lehet az ügyvédi díj?

A költségkalkulátor alapbeállítása 0,8%-os ügyvédi díjjal, legalább 150 000 Ft-os minimummal és ÁFA-val számol – ez a piaci sáv felső-középső része, tájékoztató jelleggel. Néhány példa ezzel a beállítással:

Vételár	Díj ÁFA-val (kalkulátor)	Megjegyzés
4,5 millió Ft (zártkert, 1%)	190 500 Ft	a minimum díj érvényesül
25 millió Ft	254 000 Ft	közművesített építési telek
30 millió Ft	304 800 Ft
40 millió Ft	406 400 Ft

Ha az ügyvéd nem ÁFA-körös, vagy fix díjat ajánl, a kalkulátorban ezt is beállíthatja. A táblázat nem díjajánlat: a tényleges díj megállapodás kérdése, és a letétkezelés, a földforgalmi eljárás vagy a tehermentesítés növelheti.

Gyakori hibák az ügyvédi megbízásnál

Csak a legolcsóbb ajánlat számít. Egy alacsony díj mögött lehet, hogy nincs letétkezelés vagy tehermentesítés – kérje a teendők listáját is.
Az eladó ügyvédje „mindent intéz”. Ha az eladó választja az ügyvédet, és Ön nem kap tőle külön tájékoztatást, kérdezze meg, kinek az érdekeit képviseli, vagy kérjen saját ügyvédet.
Az ügyvéd későn kerül képbe. Ha a foglalót már átadta, az ügyvéd mozgástere kisebb. Az ügyvédet a foglaló előtt vonja be.
A műszaki kérdések az ügyvédre bízva. Az ügyvéd jogi átvilágítást végez; a beépíthetőséget, a talajt és a közműkapacitást más szakember vizsgálja.
Szóbeli megállapodások. Ami nincs a szerződésben (például a kerítés áthelyezése, a lomtalanítás, a birtokbaadás napja), azt később nehéz számon kérni.

Ellenjegyzés földforgalmi ügyletnél

Ha a telek a földforgalmi törvény szerint földnek minősül (például zártkerti kert, szőlő vagy belterületi szántó), az ügyvéd feladata bővebb: a szerződést 8 napon belül meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szervnek, a közzététel után a 30 napos nyilatkozattételi határidő lejártát meg kell várni, és a hatósági jóváhagyás után lehet a tulajdonjog bejegyzését kérni (termőföld vásárlás, zártkert vásárlás). Ilyenkor kérdezze meg az ügyvédet, mennyi ilyen ügye volt, és hogyan alakítja a fizetési ütemezést az eljárás idejéhez.

Mit kap a díjért – és mit nem?

A díjért cserébe az ügyvéd jogilag rendben lévő, a földhivatal által bejegyezhető szerződést készít, ellenjegyzi, benyújtja a bejegyzési kérelmet és az illetékbejelentést, kezeli a letétet, ha erről megállapodtak. Nem várható el tőle viszont, hogy garantálja a telek beépíthetőségét vagy a közművek kiépíthetőségét, és a vételár piaci megfelelőségét sem vizsgálja. Ezekhez a vásárlás előtti ellenőrzőlista műszaki pontjai és a telekvásárlás költségei oldal adnak támpontot.

Mikor érdemes saját ügyvédet fogadni?

Saját ügyvéd akkor különösen indokolt, ha a telken jelzálog vagy más teher van, ha több eladó vagy tulajdonostárs érintett, ha részletfizetésben, hosszabb határidőkben vagy feltételekben állapodnak meg, illetve ha földforgalmi eljárás szükséges. Ilyenkor a második ügyvédi díj ára sokszor kisebb, mint egy rosszul rendezett szerződés kockázata.

Források

Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.

Ügyvédi ellenjegyzés: mit csinál az ügyvéd a telekvásárlásnál?