Visszajár-e a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Csak akkor biztosan, ha a szerződés ezt kifejezetten rendezi, például hitelfeltételként. Ellenkező esetben vita esetén azon múlik, ki felelős a meghiúsulásért – ezért hitelből történő vásárlásnál előleg vagy feltételhez kötött foglaló ajánlott.

Mennyi lehet a foglaló összege?

A törvény nem határoz meg felső határt, de a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. A gyakorlatban a vételár néhány százaléka szokásos.

Kétszeresen jár vissza a foglaló, ha az eladó meggondolja magát?

Igen, ha a szerződés teljesítése az eladó felelősségi körébe eső okból hiúsul meg, a foglalót kétszeresen kell visszafizetnie (Ptk. 6:185. §).

Mi a különbség az előleg és a kötbér között?

Az előleg a vételár előre fizetett része, amely meghiúsuláskor visszajár. A kötbér szerződésszegés esetére kikötött összeg, amelyet a szerződést megszegő fél fizet; előleggel együtt is alkalmazható.

Elég egy kézzel írt átvételi elismervény a foglalóról?

Bizonyítékként hasznos, de a foglaló feltételeit, a határidőket és a meghiúsulás következményeit érdemes ügyvéd által készített előszerződésben vagy szerződésben rögzíteni.

Foglaló vagy előleg telekvásárlásnál

Foglaló vagy előleg: a lényeg egy mondatban

Foglaló vagy előleg – a kérdés minden telekvásárlásnál felmerül. A foglaló a szerződés teljesítését biztosítja, és szankció kapcsolódik hozzá; az előleg egyszerű előrefizetés a vételárból, amely a szerződés meghiúsulása esetén visszajár. A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény, Ptk.) 6:185. §-a szabályozza a foglalót. Ha a szerződésben nem egyértelmű, hogy az átadott összeg foglaló-e, kétség esetén nem minősül foglalónak – ezért a megnevezés és a pontos rendelkezés kulcsfontosságú.

Hogyan működik a foglaló?

A foglaló lényege, hogy mindkét felet a szerződés teljesítésére ösztönzi:

Ha a szerződés teljesül, a foglaló beszámít a vételárba.
Ha a vétel a vevő felelősségi körébe eső okból hiúsul meg (például meggondolja magát, vagy nem fizet határidőre), a vevő elveszíti a foglalót.
Ha az eladó a felelős (például másnak adja el a telket), a foglalót kétszeresen kell visszafizetnie.
Ha egyik fél sem felelős, vagy mindkettő az, a foglaló visszajár.

A Ptk. a túlzott mértékű foglalót a bíróság által mérsékelhetőnek tekinti. A gyakorlatban telekvásárlásnál a vételár néhány – jellemzően legfeljebb tíz – százaléka szokásos, de ez megállapodás kérdése.

Mikor kockázatos a foglaló a vevőnek?

A foglaló akkor veszélyes, ha a vétel olyan körülménytől függ, amelyet a vevő nem tud befolyásolni, de a szerződés ezt nem rendezi. Telekvásárlásnál tipikusan ilyen:

Hitelbírálat. Ha a bank elutasítja a hitelt, a vevő nem tud fizetni – és ha a szerződés ezt nem kezeli, a foglaló elveszhet.
Földforgalmi eljárás. Zártkertnél vagy termőföldnél az elővásárlásra jogosult a vevő helyébe léphet, a hatóság megtagadhatja a jóváhagyást (elővásárlási jog).
Beépíthetőség, közművek. Ha csak a foglaló után derül ki, hogy a tervezett ház nem építhető meg, vagy a közművesítés aránytalanul drága.
Terhek. Ha a jelzálog vagy a tilalom nem törölhető határidőre.

Ezekben a helyzetekben két megoldás van: előleget adni foglaló helyett, vagy a foglalóról szóló rendelkezést feltételhez kötni („ha a hitelintézet ... napig nem hagyja jóvá a kölcsönt, a foglaló visszajár”). A pontos megfogalmazást bízza az ügyvédre.

Az előleg előnyei és korlátai

Az előleg a vevő szempontjából biztonságosabb: ha a szerződés bármilyen okból meghiúsul, visszajár. Az eladó szempontjából viszont gyengébb biztosíték, ezért keresett telkeknél az eladók gyakran foglalót kérnek. Az előleg mellé kötbér is kiköthető, amely a késedelmes vagy hibás teljesítést szankcionálja – ez rugalmasabban szabható a helyzethez, mint a foglaló.

Szempont	Foglaló	Előleg
Teljesüléskor	beszámít a vételárba	beszámít a vételárba
Vevő hibájából meghiúsul	elvész	visszajár (kártérítés lehet)
Eladó hibájából meghiúsul	kétszeresen jár vissza	visszajár (kártérítés lehet)
Senki nem felelős	visszajár	visszajár
Kinek kedvez?	biztosíték mindkét félnek	inkább a vevőnek

Foglaló az előszerződésben

Gyakori, hogy a felek először adásvételi előszerződést kötnek foglalóval, és a végleges szerződést később, például a hitelbírálat vagy a tehermentesítés után írják alá. Az előszerződésnek is tartalmaznia kell a lényeges feltételeket (felek, ingatlan, vételár, határidők). Ha a végleges szerződés megkötése meghiúsul, a foglaló sorsa ugyanazon szabályok szerint alakul. Az előszerződés nem jogosít fel a tulajdonjog bejegyzésére.

Hova kerüljön a pénz?

A foglalót vagy előleget sokan közvetlenül az eladónak fizetik. Biztonságosabb, ha az összeg ügyvédi letétbe kerül, és csak a szerződésben rögzített feltételek teljesülése után szabadul fel. Ez különösen fontos, ha a telket jelzálog terheli, vagy több tulajdonos adja el. Készpénzes átadásnál mindig kérjen írásos átvételi elismervényt, amely megnevezi a jogcímet (foglaló vagy előleg).

Gyakori kérdések a szerződéskötés előtt

Mekkora legyen a foglaló? Annyi, amennyi elég komoly biztosíték, de nem okoz aránytalan veszteséget. Túlzott mértéknél a bíróság mérsékelheti.
Mi van, ha a NAV magasabb illetéket szab ki? Ez a szerződés teljesítését nem érinti; a foglaló sorsára nincs hatással.
Lehet-e foglaló támogatott hitelnél? Bizonyos támogatott konstrukcióknál a bankok kifejezetten előleget kérnek (például a Wekerle Plusz és az Otthon Start körüli 2026-os rendelettervezetek építményi jogos ügyleteinél) – kérdezze meg a bankot.

A szerződés többi elemét a telek adásvételi szerződés oldal, a vásárlás teljes menetét a telekvásárlás menete írja le. A foglaló összegét is figyelembe vevő pénzügyi tervhez használja a költségkalkulátort.

Mintamegfogalmazások, amelyeket érdemes megbeszélni az ügyvéddel

Az alábbiak nem szerződésminták, hanem azok a kérdések, amelyekre a foglalóról szóló pontnak választ kell adnia:

Összeg és jogcím: „A vevő ... Ft-ot foglalóként ad át” – a foglaló szó egyértelmű használata.
Beszámítás: a foglaló a vételárba beszámít, melyik részletbe.
Feltétel: mi történik, ha a hitelintézet adott határidőig nem hagyja jóvá a kölcsönt, ha az elővásárlásra jogosult belép, vagy ha a hatóság megtagadja a jóváhagyást.
Határidők: meddig kell a végleges szerződést megkötni, a vételárat megfizetni, a terhet törölni.
Letét: a foglaló ügyvédi letétbe kerül-e, és milyen feltétellel szabadul fel.

Foglaló és a teljes pénzügyi terv

A foglaló összegét a teljes pénzügyi tervbe is be kell illeszteni: a foglaló már a vételár része, de mellette hamarosan esedékes az ügyvédi díj, később a földhivatali díj és az illeték. Ha hitelből vásárol, a bank sokszor csak a bejegyzési kérelem benyújtása után folyósít, így a foglalót és a járulékos költségeket önerőből kell fedeznie. A telekhitel-kalkulátor és a költségkalkulátor együtt megmutatja, mennyi készpénzre lesz szüksége a szerződéskötéstől a bejegyzésig.

Lépésről lépésre: így adjon foglalót vagy előleget

Átvilágítás előbb. Friss hiteles tulajdoni lap, térképmásolat, beépíthetőség és közművek – mielőtt bármilyen összeg gazdát cserél (vásárlás előtti ellenőrzőlista).
Jogcím kiválasztása. Ha a vétel bizonytalan tényezőtől függ (hitel, földforgalmi eljárás, tehermentesítés), előleg vagy feltételhez kötött foglaló; ha minden tisztázott, a foglaló mindkét felet ösztönzi.
Írásba foglalás. A foglaló jogcímét és összegét az előszerződésben vagy a végleges szerződésben, egyértelmű megnevezéssel kell rögzíteni.
Fizetés. Lehetőleg ügyvédi letétbe vagy banki átutalással, a közleményben a jogcímmel.
Határidők követése. A szerződésben vállalt határidők (hitelbírálat, tehermentesítés, végleges szerződés) betartása – ezek elmulasztása dönti el, kinek a felelőssége a meghiúsulás.

Példa: mit jelent a foglaló számokban?

Egy 25 millió forintos telek vételárának 10%-a 2,5 millió forint. Ha a vevő a szerződésben vállalt határidőig nem fizet, mert a hitelkérelmét elutasították, és a szerződés ezt nem rendezte, a 2,5 millió forintot elveszítheti. Ha ugyanezt az összeget előlegként adja, vagy a foglaló visszajárását a hitelbírálathoz köti, a meghiúsulás esetén visszakapja. Ha az eladó adja el a telket másnak, foglalónál 5 millió forint (a foglaló kétszerese) jár vissza a vevőnek. A számítás csak illusztráció: a pontos következmények a szerződés szövegétől és a felelősség megítélésétől függnek.

A költségkalkulátor alapbeállítása épp egy 25 millió forintos telekkel számol; ott látja, hogy a foglaló mellett mekkora összeg kell még illetékre, ügyvédre és földhivatali díjakra.

Gyakori hibák foglalóval

Kézpénz átvételi elismervény nélkül. Később nem bizonyítható sem az összeg, sem a jogcím.
„Foglaló/előleg” vegyes megnevezés. A kétértelmű szöveg vitát szül; kétség esetén az átadott összeg nem minősül foglalónak.
Foglaló az átvilágítás előtt. A „lefoglalom, nehogy más vegye meg” gondolat a leggyakoribb oka annak, hogy a vevő egy rossz telektől csak veszteséggel tud szabadulni.
Feltételek határidő nélkül. Ha a szerződés szerint „a hitelbírálat után” kell fizetni, de nincs dátum, nehéz eldönteni, mikor esett késedelembe valamelyik fél.
Elővásárlásra jogosult figyelmen kívül hagyása. Ha egy jogosult belép, a vevő nem lesz tulajdonos – a foglaló sorsát erre az esetre is rendezni kell (elővásárlási jog).

Mikor kérjen szakembert?

Foglalót csak olyan szerződésben adjon, amelyet ügyvéd készített vagy átnézett. Különösen indokolt a szakértői segítség, ha a vétel hitelből történik, ha a telken jelzálog van, ha több tulajdonos adja el, vagy ha zártkertről, termőföldről van szó (ügyvédi ellenjegyzés).

Források

Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.

Foglaló vagy előleg? A különbség, ami pénzbe kerülhet