Terhek a tulajdoni lapon: melyik mit jelent a vevőnek?

Terhek a tulajdoni lapon: hol találja őket?

A terhek a tulajdoni lapon a III. részben szerepelnek: ez a rész tartalmazza az ingatlant terhelő jogokat és a jogilag jelentős tényeket: jelzálogjogot, tilalmakat, haszonélvezetet, szolgalmakat, elővásárlási és vételi jogot, végrehajtási jogot, perfeljegyzést. A bejegyzések mellett a jogosult, a bejegyző határozat száma és dátuma szerepel. Külön figyeljen a széljegyekre: ezek még el nem bírált kérelmeket jeleznek, és a 2021. évi C. törvény 22. §-a szerint a benyújtás napján kerülnek a lapra.

A tulajdoni lap terhei szempontjából a vevőnek három kérdése van: megszűnik-e a teher az adásvétellel vagy annak feltételeként; ha nem, mennyire korlátozza a tervezett használatot; és ki rendezi, milyen határidővel. Az egyes fogalmak rövid magyarázatát a tulajdoni lap értelmezőben keresheti meg.

Jelzálogjog: rendezhető, de nem automatikus

A jelzálogjog az eladó tartozását biztosítja, jellemzően egy bank javára. Az adásvétellel nem szűnik meg magától: a jelzálogjogosult törlési engedélye kell hozzá. A szokásos megoldás:

1. az eladó bankja nyilatkozik a fennálló tartozás összegéről és a törlés feltételeiről;
2. a vevő a vételár megfelelő részét ügyvédi letétbe vagy közvetlenül a banknak fizeti;
3. a bank kiadja a törlési engedélyt, az ügyvéd benyújtja a törlési és a bejegyzési kérelmet.

Ha a tartozás nagyobb, mint a vételár, az eladónak más forrásból is fizetnie kell – ezt a szerződéskötés előtt tisztázni kell.

Elidegenítési és terhelési tilalom

A tilalom azt jelenti, hogy a jogosult (bank, állam, magánszemély) hozzájárulása nélkül a telek nem adható el és nem terhelhető meg. Banki hitel mellé rendszeresen bejegyzik; állami támogatásoknál az állam javára is szerepelhet. A tilalom mellett csak a jogosult írásos hozzájárulásával vagy a tilalom törlése után köthető érvényesen adásvétel. Jelzálog mellett a tilalom törlése jellemzően a tehermentesítés része.

Haszonélvezeti jog

A haszonélvező a Ptk. 5:146. §-a szerint jogosult a dolgot birtokolni, használni és hasznait szedni – gyakran élete végéig. Telek esetén ez azt jelenti, hogy a vevő tulajdonos lesz, de nem használhatja a telket, amíg a haszonélvezet fennáll. A haszonélvezet a haszonélvező lemondásával (és a törlésével) szüntethető meg; ennek ellenértéke lehet. Haszonélvezettel terhelt telket csak akkor érdemes megvenni, ha a lemondás a szerződés feltétele, vagy ha a vevő tudatosan, árengedménnyel vállalja a terhet.

Szolgalom és vezetékjog

A telki szolgalom (Ptk. 5:160. §) egy másik telek javára szól: például átjárás, vízelvezetés, vezeték elhelyezése. A vezetékjog és más közérdekű használati jogok közművek (villamos-, gáz-, vízvezeték) elhelyezését és fenntartását biztosítják, biztonsági övezettel. Ezek a terhek az adásvétellel nem szűnnek meg – a vevőre szállnak.

A kérdés tehát az, hogy hol húzódnak és mennyire korlátozzák az építést. Kérjen szolgalmi vázrajzot vagy a jogosulttól tájékoztatást; vezetékjognál az üzemeltetőtől a biztonsági övezet szélességét és az építési korlátozásokat. Egy telek közepén átfutó szolgalom akár meghiúsíthatja a tervezett házat.

Elővásárlási és vételi jog

Az elővásárlási jog jogosultja (Ptk. 6:221. §) az ajánlat elfogadásával a vevő helyébe léphet; a vételi jog jogosultja egyoldalú nyilatkozattal megveheti a telket. A bejegyzett jogokat a szerződéskötés előtt fel kell tárni, és a jogosultat a szerződésről értesíteni. Részletek: elővásárlási jog.

Végrehajtási jog, perfeljegyzés: magas kockázat

A végrehajtási jog azt jelzi, hogy az eladó ellen végrehajtás folyik, és a telket lefoglalták. Ilyen telek csak a végrehajtóval és a végrehajtást kérővel egyeztetett, ügyvéd által kidolgozott konstrukcióban vásárolható meg biztonságosan. A perfeljegyzés azt jelzi, hogy a telekkel kapcsolatos per folyik – a per kimenetele a vevőre is kihat. Mindkét esetben erősen ajánlott a vásárlás elhalasztása, vagy részletes ügyvédi kockázatelemzés.

Kockázati összefoglaló

A terhek rendezését a telek adásvételi szerződésben kell rögzíteni, a jogi vizsgálatot az ellenjegyző ügyvéd végzi.

A terhek sorrendje és rangsora

A tulajdoni lapon a jogok ranghelye is számít: főszabályként a korábban benyújtott kérelem alapján bejegyzett jog megelőzi a később benyújtottat. Ezért fontos, hogy a vevő bejegyzési kérelmét az ügyvéd haladéktalanul benyújtsa: a széljegyzéssel a vevő rangsorban megelőzi a később érkező beadványokat (például egy újabb jelzálogot vagy végrehajtási jogot). Ugyanezért kell a fizetési ütemezést úgy kialakítani, hogy a vevő pénze csak a bejegyzési kérelem benyújtása után vagy letéten keresztül jusson el az eladóhoz.

Terhek és hitel

Ha hitelből vásárol, a bank is megvizsgálja a tulajdoni lapot. A bank jellemzően csak tehermentes (vagy a folyósításkor tehermentesíthető) ingatlant fogad el fedezetként, és saját jelzálogjogát, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be. Egy fennmaradó szolgalom vagy vezetékjog a fedezeti értéket is csökkentheti. A finanszírozásról bővebben: telekvásárlás hitellel.

Lépésről lépésre: a III. rész átvizsgálása

1. Friss, hiteles tulajdoni lap. Szerződéskötés előtt néhány napon belüli e-hiteles másolat; a régi másolaton nem látszik az azóta beadott széljegy.
2. Sorszámonként végig. Minden bejegyzésnél írja ki: mi a jog, ki a jogosult, mikor jegyezték be, melyik határozattal, és az egész telket vagy csak egy hányadot terheli-e.
3. Széljegyek. Ha van el nem bírált beadvány, tudja meg, mire vonatkozik – ez lehet egy másik adásvétel vagy terhelés is.
4. Iratok bekérése. Szolgalomnál a szolgalmi vázrajz, vezetékjognál a jogosult üzemeltető tájékoztatása, jelzálognál a bank nyilatkozata a fennálló tartozásról.
5. Besorolás. Mely terhek szűnnek meg a szerződés teljesítésével (jelzálog, tilalom a törlési engedéllyel), és melyek maradnak a vevőre (szolgalom, vezetékjog).
6. Szerződés. A tehermentesítés módját, határidejét és a letét feltételeit a telek adásvételi szerződés rögzíti.
7. Ellenőrzés a bejegyzés után. A bejegyző határozat után kérjen ismét tulajdoni lapot, és nézze meg, valóban törölték-e a vállalt terheket.

Példa: jelzálogos telek tehermentesítése

Tegyük fel, hogy egy 25 millió forintos telket egy bank javára jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom terhel, a fennálló tartozás 8 millió forint. A szokásos megoldás: a bank írásban közli a tartozás összegét és a törlés feltételét; a vevő a vételárból 8 millió forintot ügyvédi letétbe vagy közvetlenül a banknak fizet; a bank kiadja a törlési engedélyt; az ügyvéd a törlési és a bejegyzési kérelmet együtt nyújtja be; a vételár fennmaradó része a szerződés szerint jut az eladóhoz. A vevő így sosem fizet olyan eladónak, akinek a telkén még idegen jelzálog áll. A számok illusztrációk – a konkrét konstrukciót az ügyvéd és a bank határozza meg.

Gyakori hibák

• „A bank majd törli.” A törlési engedély csak a tartozás rendezése után adható ki – a sorrendet a szerződésnek kell rögzítenie.
• A szolgalom helyének figyelmen kívül hagyása. A tulajdoni lap csak azt mutatja, hogy van szolgalom; azt, hogy hol húzódik, a vázrajz.
• Hányadra vonatkozó teher. Közös tulajdonban a teher terhelheti csak egy tulajdonostárs hányadát – ilyenkor annak eladására más szabályok vonatkoznak (osztatlan közös tulajdon).
• Haszonélvezet „papíron”. A haszonélvező idős szülő akkor is jogosult marad, ha nem él a telken – a lemondás és a törlés nélkül a vevő nem használhatja szabadon.

Mikor kérjen szakembert?

Minden olyan esetben, amikor a III. részben jelzálognál, tilalomnál bonyolultabb bejegyzés szerepel – végrehajtási jog, perfeljegyzés, vételi jog, több jogosult – ügyvédi kockázatelemzés javasolt. A teljes vásárlás előtti ellenőrzést a vásárlás előtti ellenőrzőlista segíti, a fogalmak gyors magyarázatát a tulajdoni lap értelmező adja.

Források

• 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról – 11. §, 22. §
• 2013. évi V. törvény (Ptk.) – 5:146. §, 5:160. §, 6:221. §

Ellenőrizve: 2026. november 4.. További jogszabályok: források és jogszabályok.